Como vender um imóvel financiado

Escrito por Bruno Rodrigues Medeiros

Enquanto há financiamento, o imóvel está dado em garantia ao banco e a matrícula traz essa anotação. Isso não impede a venda — impede a venda feita só entre você e o comprador, sem passar pelo banco.

1. Os três caminhos

• Comprador quita à vista — ele paga o saldo devedor ao banco e a diferença a você. É o caminho mais rápido.
• Transferência do financiamento — o comprador assume o contrato, passa por análise de crédito no mesmo banco e a dívida sai do seu nome.
• Novo financiamento em outro banco — o banco do comprador entra como interveniente quitante: quita o seu contrato e cria um novo em nome dele.

2. O passo a passo

1. Peça ao banco o saldo devedor atualizado e a certidão de matrícula do imóvel. É com esses dois papéis que você anuncia.
2. Defina o preço e deixe claro quanto é dívida e quanto é seu. O comprador precisa saber o que vai pagar a cada lado.
3. Leve o comprador ao banco para análise de crédito, se o caminho for a transferência ou um novo financiamento.
4. Assine o contrato de compra e venda com a condição de aprovação do banco escrita nele.
5. Na quitação, exija o termo de quitação e acompanhe a baixa da alienação fiduciária na matrícula.
6. Registre a transferência no cartório de registro de imóveis. Só aí o imóvel deixa de ser seu.

3. Documentos e custos

• Do vendedor: identidade, CPF, certidões pedidas pelo banco e comprovante de estado civil.
• Do comprador: renda comprovada, documentos pessoais e a análise aprovada.
• ITBI, pago à prefeitura, geralmente pelo comprador. A alíquota muda por município.
• Escritura e registro, com custas que variam por estado.
• Avaliação do imóvel pelo banco do comprador.

4. O imposto que sobra para você

Se você vendeu por mais do que o imóvel estava declarado, há ganho de capital. O cálculo é feito no programa da Receita no mês da venda, e existem casos de isenção previstos em lei. O financiamento não muda essa regra: o que conta é o valor da venda, não como o comprador pagou.

Guarde comprovantes de reformas declaradas na época. Sem nota fiscal, elas não entram no custo de aquisição e o lucro tributado fica maior.

Perguntas frequentes

Conteúdo educativo. O TÁ EXPLICADO não é instituição financeira nem escritório de advocacia. Em caso de dívida alta ou situação complexa, procure o Procon da sua cidade ou um advogado.