Como transferir um imóvel por doação
Escrito por Bruno Rodrigues Medeiros
São três etapas, nessa ordem: escritura pública no tabelionato de notas, pagamento do ITCMD ao estado e registro na matrícula do imóvel. Só o registro transfere a propriedade — escritura assinada e guardada na gaveta não vale. Havendo herdeiros necessários, existe limite para o quanto pode ser doado.
Doar um imóvel é transferir a propriedade em vida, sem pagamento. Costuma ser usado para adiantar herança a filhos e evitar inventário depois. O processo é o mesmo de uma venda, com uma diferença: o imposto é o ITCMD, estadual, e não o ITBI municipal.
1. O que separar antes
- Matrícula atualizada do imóvel, pedida no cartório de registro de imóveis da região
- Certidões negativas exigidas pelo tabelionato, do imóvel e dos doadores
- Documentos pessoais e certidão de estado civil de doadores e donatários
- Carnê de IPTU ou documento com a inscrição municipal
- Se o doador é casado, a anuência do cônjuge, conforme o regime de bens
2. A escritura pública
- Escolher um tabelionato de notas — ele pode ser em qualquer cidade, não precisa ser a do imóvel
- Apresentar a documentação e pedir a minuta da escritura de doação
- Decidir com o tabelião se haverá usufruto, cláusula de reversão ou restrições como impenhorabilidade
- Comparecer com doadores e donatários para assinar
- Retirar o traslado da escritura
Os emolumentos do tabelionato seguem tabela estadual e variam conforme o valor do imóvel. Pergunte o orçamento antes de iniciar.
3. O ITCMD
O imposto sobre doação é estadual. A alíquota, a base de cálculo, as faixas de isenção e o prazo de recolhimento mudam de estado para estado — consulte a Secretaria da Fazenda do seu estado antes de assinar, porque o tabelionato costuma exigir a guia paga para lavrar ou registrar.
4. O registro na matrícula
- Levar o traslado da escritura e a guia do ITCMD paga ao cartório de registro de imóveis onde o imóvel está
- Pagar os emolumentos de registro, também por tabela estadual
- Acompanhar a nota de exigência, se o cartório apontar alguma pendência
- Retirar a matrícula atualizada já com o novo proprietário
- Atualizar o cadastro do IPTU na prefeitura
5. Os limites que pegam a família de surpresa
- Quem tem herdeiros necessários — filhos, pais, cônjuge — só pode dispor livremente de metade do patrimônio; a outra metade é a legítima
- Doação de pai para filho é tratada como adiantamento de herança e volta à conta no inventário, salvo se a escritura dispensar
- Doar todos os bens sem reservar o próprio sustento pode ser anulado
- Doação feita para prejudicar credor pode ser desfeita como fraude
Perguntas frequentes
Só a escritura já transfere o imóvel?
Não. A propriedade só muda com o registro da escritura na matrícula, no cartório de registro de imóveis onde o imóvel está.
Quanto custa o ITCMD?
Varia por estado: alíquota, base de cálculo e isenções são definidas por cada um. Consulte a Secretaria da Fazenda do seu estado antes de assinar.
Posso doar tudo para um filho só?
Não livremente. Com herdeiros necessários, metade do patrimônio é reservada como legítima, e a doação a filho é tratada como adiantamento de herança.
O que é reservar o usufruto?
É manter para o doador o direito de morar no imóvel ou receber o aluguel enquanto viver, mesmo com a propriedade já no nome de quem recebeu.
Dá para desfazer uma doação?
Só em situações previstas em lei, como ingratidão do donatário ou descumprimento de encargo, e por decisão judicial.
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