Como regularizar um imóvel sem escritura
Escrito por Bruno Rodrigues Medeiros
Contrato de gaveta, recibo e carnê de IPTU não transferem a propriedade: só o registro na matrícula, no cartório de registro de imóveis, faz isso. O caminho depende de o imóvel já ter matrícula e de o vendedor estar vivo e localizável. Comece pedindo a certidão de matrícula no cartório da região do imóvel.
Antes de gastar com qualquer serviço, você precisa saber uma coisa só: o imóvel tem matrícula própria ou não. Toda a rota muda a partir dessa resposta, e a consulta é barata.
1. Descubra o que o imóvel já tem
- Vá ao cartório de registro de imóveis da região onde fica o imóvel — cada endereço pertence a um cartório específico.
- Peça a certidão de matrícula atualizada, informando o número da matrícula, o endereço ou a inscrição do IPTU.
- Leia quem consta como proprietário atual e quais ônus existem: penhora, hipoteca, inventário aberto.
- Se o cartório responder que não há matrícula, o imóvel nunca foi registrado — é o caso mais trabalhoso.
2. Existe matrícula e o vendedor está localizável
- Reúna documentos dos dois lados: identidade, CPF, estado civil e o contrato antigo.
- Lavre a escritura pública de compra e venda em um tabelionato de notas.
- Pague o ITBI na prefeitura — a alíquota e a forma de cálculo variam por município.
- Leve escritura e comprovante do ITBI ao registro de imóveis para averbar na matrícula.
3. O vendedor sumiu, morreu ou a cadeia está quebrada
- Vendedor falecido: o caminho passa pelo inventário dos herdeiros ou por uma ação de adjudicação compulsória.
- Vendedor sumido: existe a usucapião extrajudicial, feita no próprio cartório, com planta, memorial descritivo e advogado.
- Vários donos na fila: cada elo da corrente precisa ser reconstituído; um advogado avalia se compensa entrar com ação.
4. Imóvel em núcleo urbano informal
Loteamento antigo, ocupação consolidada e conjunto habitacional costumam ser resolvidos pela Reurb, conduzida pela prefeitura. Na modalidade de interesse social, a lei prevê gratuidade de atos de registro para a pessoa beneficiada. Procure a secretaria de habitação ou de urbanismo do seu município e pergunte se o seu bairro está em algum projeto em andamento.
5. Custos e prazos
Emolumentos de cartório variam por estado, e o ITBI varia por município: consulte a tabela do seu estado antes de decidir a ordem dos passos. Há previsão de redução de custos para a primeira aquisição financiada dentro do sistema habitacional — pergunte no cartório se o seu caso se enquadra.
Perguntas frequentes
Contrato de gaveta vale alguma coisa?
Vale entre as partes como prova do negócio, mas não transfere a propriedade. Perante terceiros, dono é quem está na matrícula.
Preciso de advogado?
Para escritura e registro comuns, não. Para usucapião, inventário ou ação judicial, sim.
Quanto tempo demora?
Varia muito: uma escritura com tudo em ordem sai em poucos dias; usucapião e inventário levam meses ou anos.
Dá para vender sem escritura?
Na prática se vende com contrato, mas o comprador não vira dono e não consegue financiamento nem venda futura regular.
A Reurb é gratuita?
Na modalidade de interesse social a lei prevê gratuidade dos atos de registro. Confirme na prefeitura em qual modalidade seu caso entra.
Conteúdo educativo. O TÁ EXPLICADO não é instituição financeira nem escritório de advocacia. Em caso de dívida alta ou situação complexa, procure o Procon da sua cidade ou um advogado.
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