Como financiar um imóvel sem entrada

Escrito por Bruno Rodrigues Medeiros

Financiamento de 100% do valor do imóvel praticamente não existe nos bancos grandes. O normal é o banco emprestar uma parte e você cobrir o resto. “Sem entrada”, na prática, quer dizer montar a entrada com outro recurso que não seja dinheiro guardado na conta.

1. Entenda o que o banco financia

Cada banco define um percentual máximo do valor de avaliação do imóvel — e quem manda é a avaliação, não o preço do anúncio. Se a avaliação sair abaixo do combinado, a diferença vira entrada extra, do seu bolso. Simule em mais de um banco antes de assinar qualquer proposta de compra, porque o percentual e a taxa mudam de instituição para instituição.

2. Os caminhos que substituem a entrada

• FGTS — pode ser usado como entrada, para amortizar ou para abater parcelas, dentro das regras do programa e do tipo de imóvel. É a via mais comum de quem não tem dinheiro guardado.
• Imóveis retomados pelo banco — costumam ter condições de financiamento diferentes das do mercado, às vezes com percentual financiado maior. Exigem ler o edital e checar dívidas, ocupação e estado de conservação.
• Programas habitacionais — faixas de renda menores podem ter subsídio, que funciona como parte da entrada. As faixas e os valores mudam de ano para ano; confira a tabela do ano corrente antes de contar com o dinheiro.
• Entrada parcelada com a construtora — no imóvel na planta, a entrada é diluída até a entrega e o financiamento começa depois. No fim da obra você paga as duas coisas ao mesmo tempo.
• Consórcio — não é financiamento e não tem data certa de contemplação. Serve para quem pode esperar, não para quem precisa da casa agora.

3. Os custos que ficam de fora

• ITBI, imposto municipal pago na compra, e o registro em cartório. Variam por cidade e normalmente não entram no financiamento.
• Avaliação do imóvel e tarifas administrativas do banco.
• Seguros obrigatórios embutidos na parcela todo mês.

Some isso antes de decidir. É comum a pessoa conseguir a aprovação e travar na hora do cartório, sem dinheiro para escriturar o que já comprou.

4. Como aumentar a chance de aprovação

1. Deixe o CPF sem restrição e as contas em dia alguns meses antes de pedir.
2. Some renda com cônjuge ou parente, quando o banco aceitar composição de renda.
3. Mantenha a parcela dentro do limite de comprometimento de renda que o banco pratica.
4. Simule prazos diferentes: prazo maior derruba a parcela e aumenta o total pago.

Perguntas frequentes

Não assine proposta de compra nem pague sinal antes de ter a aprovação do crédito e a avaliação do imóvel em mãos. Avaliação abaixo do preço combinado vira entrada extra do seu bolso.