Como financiar um imóvel já tendo outro financiamento
Escrito por Bruno Rodrigues Medeiros
Dá para financiar um segundo imóvel, mas duas coisas mudam. A parcela do contrato atual entra na conta do comprometimento de renda, e o novo financiamento em geral sai do SFH. Fora do SFH, a entrada é maior, a taxa costuma ser mais alta e o FGTS não pode ser usado. Peça a análise de crédito com os dois contratos somados antes de procurar imóvel.
Nenhuma regra proíbe ter dois financiamentos imobiliários ao mesmo tempo. O que existe são limites de programa e limites de bolso, e eles mudam bastante o preço do segundo contrato. Saber disso antes evita perder proposta e sinal.
1. A conta que o banco faz
- O banco soma as parcelas de crédito já existentes — financiamento atual, carro, consignado — à parcela do novo contrato.
- Esse total é comparado com a renda bruta familiar. O limite mais usado no mercado fica em torno de 30% da renda, e varia por banco.
- Renda de aluguel do primeiro imóvel pode ser considerada por alguns bancos, em geral só com contrato registrado e declarada no imposto de renda, e quase nunca pelo valor cheio.
- O histórico de pagamento do financiamento atual pesa: parcelas em dia ajudam, atraso derruba.
2. Por que o segundo contrato costuma sair do SFH
O SFH é a faixa com teto de valor de imóvel, taxa limitada e uso de FGTS. Uma das condições dele é o comprador não ter financiamento habitacional ativo no SFH em nenhum lugar do país. Com um contrato em andamento, o segundo vai para o SFI ou para a carteira própria do banco. Na prática isso significa:
- Entrada maior, porque o percentual financiado costuma ser menor.
- Taxa mais alta, já que o teto do SFH não se aplica.
- Sem FGTS na entrada, na amortização ou nas parcelas.
- Fora das condições de programas habitacionais voltados à primeira moradia.
3. Caminhos para melhorar a proposta
- Aumentar a entrada, o que reduz a parcela e o risco para o banco.
- Compor renda com cônjuge ou parente, somando as duas rendas na análise.
- Fazer a portabilidade do financiamento atual para um banco com taxa menor, o que derruba a parcela que pesa na conta.
- Vender ou quitar o primeiro imóvel antes, se ele não for essencial ao plano.
- Avaliar o crédito com garantia de imóvel, que usa o imóvel quitado como garantia e tem juros menores que o empréstimo comum. O risco é direto: o imóvel dado em garantia pode ser retomado em caso de inadimplência.
4. Ordem de trabalho que funciona
- Peça a simulação e a análise de crédito em pelo menos três bancos, informando o contrato atual.
- Compare o CET, o custo efetivo total, e não apenas a taxa anunciada.
- Só assine proposta ou pague sinal depois da aprovação por escrito, com validade e valor aprovado.
- Inclua no orçamento ITBI, registro em cartório, avaliação do imóvel e os seguros obrigatórios.
Perguntas frequentes
Existe limite de quantos imóveis posso financiar?
Não há limite geral. O que limita é a capacidade de pagamento avaliada pelo banco e as regras de cada linha de crédito.
Posso usar FGTS no segundo imóvel?
Em regra não. Ter financiamento ativo no SFH é um dos impedimentos para o uso do fundo na compra de outro imóvel.
O aluguel que recebo conta como renda?
Pode contar em alguns bancos, normalmente com contrato registrado e declaração no imposto de renda, e quase sempre com desconto sobre o valor.
Vale quitar o primeiro antes de pedir o segundo?
Quitar melhora a análise e pode devolver o acesso ao SFH e ao FGTS. Se compensa depende dos juros do contrato atual e do custo do novo.
Os dois financiamentos podem ser no mesmo banco?
Podem, e o relacionamento às vezes ajuda na taxa. Ainda assim, compare com outros bancos antes de fechar.
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